La Audiencia Provincial de Barcelona se ha pronunciado en repetidas ocasiones de manera favorable a la división del inmueble común en supuestos de viviendas de protección oficial.
La acción de división de la cosa común, establece la facultad de división de la cosa común, como causa de extinción de la copropiedad. En su ejercicio no cabe discutir cuestiones de propiedad entre los titulares aunque puede acumularse la previa petición de declaración de condominio.
Sentencias de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, como la de 3 de diciembre de 2007, remarcan las especificidades de la división en casos de vivienda de protección oficial (en adelante VPO), resolviendo de forma afirmativa «… porque a pesar de las indicadas prohibiciones de disponer, las mismas no tienen carácter absoluto ya que la venta será posible si se reintegran los beneficios recibidos, y en cualquier caso, el reconocimiento a la Administración de un derecho de tanteo y de retracto, pone asimismo de manifiesto la inexistencia de una verdadera prohibición de disponer.
Sin embargo, es evidente que la venta de la vivienda para hacer cesar la situación de indivisión ha de respetar las exigencias de la legislación propia de las VPO, tanto en relación a las personas que puedan adquirirla, como en relación al precio que pueden pagar por ella, lo que determina dos importantes consecuencias: 1) que la Administración deberá tener conocimiento y autorizar la venta que se pretende llevar a cabo, y 2) que el precio máximo de la referida venta no puede superar el establecido por la ley.
La intervención de la Administración será determinante no sólo para que pueda ejercitar, si lo estima oportuno, el derecho de tanteo, sino también para controlar la idoneidad de quien pretenda la adjudicación de la vivienda porque la condición de adjudicatario de una VPO requiere que se reúnan determinados requisitos, lo que excluye de la puja a los subasteros profesionales y/o a quienes pretendan especular con la vivienda.»
La misma resolución dispone que «en relación al precio de tasación de la finca para la práctica de la subasta, y a la cuestión de si debe fijarse a la misma no sólo el precio mínimo de salida a que se refiere el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sino también el precio máximo de adjudicación, conviene señalar que el Real Decreto 3148/1978 antes mencionado, establece en sus artículos 11 y 51 , el modo de calcular el precio de venta de una VPO, debiendo convenir en la necesidad de que se determine tal precio máximo para dar cumplimiento a la expresada legislación, a pesar de que ello dificulte en la práctica la consecución de la subasta, porque el problema es inevitable y no puede servir para optar por la realización de una subasta con precio libre que de hacerse abriría el camino hacia el fraude de ley, al propiciar la inaplicación de la legislación que regula la adquisición de VPO.»
Las limitaciones que la legislación especial impone a la venta o transmisión de una vivienda de protección oficial tienen claramente su razón de ser, en ambos casos contemplados, en evitar que quienes reciben beneficios de la Administración puedan enriquecerse con la reventa y que la liquidación de gananciales sobrevalore una de las partidas del activo, que no puede venderse en el mercado a precio libre.
La cesación de una situación de indivisión, que la ley contempla como deseable ( artículos 400 del Código Civil y 552-10 del Codi Civil de Catalunya), no puede considerarse una transmisión, no teniendo el valor pericial de la participación la consideración de precio ni de exceso de adjudicación (artículo 552-11.5 del Codi Civil de Catalunya).
En consecuencia, será posible y procedente de la venta de viviendas de protección oficial para hacer cesar la situación de indivisión, siempre y cuando se respeten las exigencias de la legislación propia de las viviendas de protección oficial , tanto en lo relativo a las personas que puedan adquirir la vivienda , como en relación al precio que pueden pagar por la misma.
Fuente del post: sentencia dictada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha de 2 de diciembre de 2015.
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