Artículo actualizado en mayo de 2022.
Incluso los subasteros más expertos deben estar consultando continuamente el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debido a la complejidad del mismo.
En los siguientes diez puntos pretendo ayudarte a conocerlo desde más cerca y mejor.
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor (artículo 670. 1 de la LEC).
No obstante, los juzgados suelen tardar mucho en dictar el Decreto de aprobación de remate, existiendo algunos dictan directamente el Decreto de adjudicación sin dictar el de aprobación de remate.
Es importante que se dicte o no, dado que mientras no exista aprobación del remate el deudor podrá liquidar la deuda y se suspenderá la subasta, e incluso otros subasteros que hayan participado pero no se hayan adjudicado el bien podrán contactar con el ejecutado y apañar el asunto prestándole el dinero con el fin de suspender la subasta, para luego negociar entre ellos.
2. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (artículo 670.1 de la LEC).
3. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Letrado de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere (artículo 670.2 de la LEC).
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante (artículo 670.4 de la LEC).
Los entendidos dicen que por menos del 70% no merece la pena pujar, salvo que el demandado esté muerto o desaparecido (se fue hace años y no se conoce su paradero), o sea una sociedad que hubiese cerrado tiempo atrás.
Tampoco habrá peligro si el demandado es una comunidad de propietarios, porque deberán ponerse de acuerdo y eso nunca es fácil.
Es peligroso quedarse un bien subastado por debajo del 70%, dado que otro postor puede ir al demandado y decirle que un subastero se lo ha quedado, por ejemplo, por 35.000 euros sin cubrir el 70%, de forma que le puede ofrecer 5.000 euros en B para poder presentarse como mejor postor, mientras le hacen firmar un documento por el que le obliguen a enseñar el piso, ponerlo en idealista etc…
El demandado puede presentar a un postor que no cubra el 70%. Podría ser el 50% siempre que se cubriese el principal, costas e intereses hasta el día de la fecha de la subasta.
Así, el demandado podrá presentar mejor postor que no supere la postura del adjudicatario, siempre que se ofrezca el importe que cubra la deuda y mientras no exista aprobación de remate. Y es que al poder pagar eso el ejecutado, también es posible que lo haga un tercero presentado por él que podría ser un familiar del mismo, ofreciendo al demandado la diferencia e incluso un poco más.
Hay Letrados de la Administración de Justicia que interpretan que es necesario mejorar la puja del mejor postor, pero es una postura minoritaria.
5. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (incluyendo intereses hasta ese mismo día) , siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura (artículo 670.4 de la LEC).
6. Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad referida en el punto anterior, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (artículo 670.4 de la LEC).
Así pues, en este caso si el ejecutante no hace uso de esa facultad se aprobará el remate del mejor postor, siempre que supere el 50% del tipo de subasta, o que sea inferior por lo despachado (no toda la deuda). Es decir, lo solicitado en la demanda en su día (principal, intereses y previsión de costas al interponer la demanda), sin incluir los intereses devengados con el paso de los años.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabrá recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.
7.Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo 671 de la LEC.
Es decir, se considerará que la subasta queda desierta (ver artículo 671 de la LEC).
8. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos (artículo 670.5 de la LEC).
9. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Letrado de la Administración de Justicia acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas (artículo 670.7 de la LEC).
10. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (artículo 670.8 de la LEC).
Aquí tienes lo mismo, pero más simplificado.
Óscar Cano.
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