Artículo publicado en julio de 2023.
Como te expliqué aquí, el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble (urbano) que haya incrementado su valor.
Por ejemplo, si al tasar un terreno urbano para repartir una herencia su valor ha aumentado un 20% con respecto al registro anterior, el nuevo propietario deberá abonar la plusvalía municipal.
La base imponible del IIVTNU.
La base imponible de la plusvalía municipal es la cantidad sobre la que se calcula la cuota que se debe pagar del impuesto.
Tras la reforma de 2021, la base imponible del IIVTNU se puede calcular por el método objetivo (aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo) o por el valor real (calculando la diferencia entre el valor de compra y venta). El contribuyente puede elegir la fórmula más beneficiosa para su caso.
Según la nueva regulación que parte del Real Decreto-ley 26/2021 por el que se adaptó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, con el método objetivo la base imponible del IIVTNU se calculará sobre el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, a partir del valor del terreno sobre el que está construido el inmueble.
Los coeficientes los determinarán los ayuntamientos, pero no podrán superar los intervalos fijados por la ley, que estableció unos coeficientes máximos que serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.
La base imponible a través del método del valor real se obtiene calculando la revalorización del suelo, restando el precio de compra y el precio de venta, y aplicando sobre ese resultado la proporción de terreno.
Después de obtener la base imponible se aplicará la cuota tributaria, cuyos tipos impositivos dependen de cada municipio, pero rondan el 30% de la base imponible.
Ejemplo de método objetivo favorable.
Si un inmueble adquirido en 2017 por 310.000 euros se vende en 2021 por 350.000, siendo el valor catastral de 100.000 euros y el valor catastral del suelo 60.000 (un 60% del valor catastral total), para calcular la plusvalía municipal por el método objetivo, la base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del terreno (60.000 euros) por el coeficiente determinado por el ayuntamiento (0,17%), resultando una base imponible de 10.200 euros (60.000 euros x 0,17).
Después, a la base imponible se le aplicará el gravamen determinado por el Ayuntamiento (30%), resultando en ese caso que el contribuyente debería pagar 3.060 euros (10.200 euros x 0,3).
En este mismo caso, con el método real, restando el precio de venta (350.000 euros) al precio de compra (310.000 euros), y multiplicando la diferencia (40.000 euros) por el porcentaje de valor catastral del suelo (en este caso, 60%), la base imponible del impuesto por el cálculo de la plusvalía real sería 24.000 euros (40.000 euros x 0,6) y el contribuyente pagaría 7.200 euros de impuesto (24.000€ x 0,3).
Ejemplo de método real favorable.
Una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros, siendo el valor catastral total 100.000 euros, y el del suelo 20.000 euros (20% del valor catastral total), de aplicarse el método objetivo a la base imponible (que serían los 20.000 euros del valor catastral del terreno), por el coeficiente del ayuntamiento (0,12), la base imponible resultaría que resultaría del valor catastral del terreno (20.000 euros) por el coeficiente del ayuntamiento, en este caso 0,12%, sería de 2.400 euros, debiendo abonar el contribuyente 720 euros.
De haberse aplicado en este mismo ejemplo el método real, la base imponible sería la diferencia de la venta y la compra (10.000 euros) por el porcentaje de valor del suelo, en este caso 20% (2.000 euros), debiendo abonar el contribuyente 600 euros de impuesto.
En este caso el método real es más favorable para la persona que transmite el inmueble.
No debe olvidarse que luego hay que calcular la cuota líquida aplicando las bonificaciones del impuesto, que vienen reguladas por la ordenanza fiscal municipal y pueden ser:
· Hasta el 95% de transmisiones a título lucrativo por causa de muerte a favor de hijos, cónyuges y ascendientes.
· Hasta el 95% para transmisiones donde se desarrollen actividades declaradas de interés o utilidad especial.
Fuente del post: Arquitasa.
Imagen: Bing
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