Es habitual la consulta en relación a cómo impedir la división de la cosa común.
Respecto a ello, debe decirse que el procedimiento judicial de la división de cosa común o disolución del proindiviso, consiste básicamente en la aplicación del artículo 400 del Código Civil, que dice que… “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común(…)“.
Es decir, que nadie nos puede impedir salir de una copropiedad que ya no nos interesa mantener, de forma que cualquier demanda que iniciemos invocando este artículo de la Ley tiene el éxito asegurado, siendo también esencial el artículo 404 del citado texto legal conforme al cual: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
¿Cómo impedir la división de la cosa común?
Sólo cabrá impedir la división de la cosa común tanto en el momento de hacer el testamento como al repartir la herencia.
El testador tiene la posibilidad de indicar cómo quiere que se repartan los bienes entre los herederos, aún previendo la posibilidad de que existan compensaciones entre ellos.
El Código Civil también establece que los copropietarios puedan pactar que la división de la cosa común no pueda llevarse a cabo durante un plazo máximo de 10 años, tratándose de un acuerdo que deben plasmar los herederos al dividir la herencia.
Conviene subrayar que aún llevándose a cabo el referido pacto, los copropietarios pueden acordar vender el inmueble a un tercero o a uno de ellos.
Sobre la oposición a la división cosa común.
La oposición fundada en preservar la integridad de un bien nos enseña otro camino como impedir la división de la cosa común, siempre que la misma pueda causar un perjuicio o desvalorización del mismo, pudiendo ello suceder en relación a una propiedad de gran valor histórico o arquitectónico que perdería el mismo al dividirse.
Otro motivo de oposición para impedir la división de la cosa común sería el interés personal o económico, si un copropietario considera que su parte en la división sería de menor valor que su participación en la copropiedad, cobrando este motivo especial importancia en los supuestos en los que se comparte un bien de gran valor.
Asimismo, cabrá también la oposición a la división si un copropietario considera que infringe sus derechos, por resultar la misma desigual o injusta, o si se realiza sin su consentimiento, resultando factible en estos casos que el afectado pueda acudir a la vía judicial para defender sus intereses.
Asimismo, otro motivo de oposición a la división se daría en el caso de existir una cláusula de indivisión establecida en el contrato de copropiedad, durante un periodo de tiempo determinado, pudiendo ser ese el motivo de oposición por parte de los demás copropietarios, en el supuesto de que uno de ellos intentase dividir la cosa común dentro del mismo.
Doctrina y jurisprudencia de la división de la cosa común en Catalunya.
La Sentencia dictada por la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha de 24 de noviembre de 2023 (Rec. 90/2022), citando la Sentencia del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, de 5 de julio de 2018, señala que el derecho catalán asume la postura clásica de favorecer el cese en la indivisión -considerada fuente segura de conflictos- por la vía de reconocer a cualquier cotitular la facultad de exigir, «en cualquier momento y sin necesidad de expresar los motivos», la división del objeto de la comunidad (artículo 552-10.1), siendo esa acción imprescriptible (artículo 121-2) e imperativa para los restantes comuneros -salvo pacto contrario de duración determinada- a diferencia del régimen legal ordinario de la comunidad que se rige en primer lugar por lo que dispongan las partes y sólo en defecto de acuerdo por las normas legales.
Señala el Tribunal Supremo, aplicable igualmente a la acción de división establecida en el 552-10.1 del Codi Civil de Catalunya, que caracteriza a la comunidad de bienes:
- a) Su naturaleza incidental o transitoria; y
- b) La inexistencia de vínculo, a falta de pacto entre los particulares, por el cual los comuneros se encuentren obligados a permanecer en la comunidad.
Tanto el Código Civil como el Codi Civil de Catalunya, inspirados en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que conciben el condominio, conceden al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común, siendo la misma indiscutible para los demás copartícipes, incondicional e imprescriptible, tratándose de un derecho de carácter permanente que subsiste mientras dure la comunidad.
En orden al procedimiento para llevarla a cabo los cotitulares pueden acordarla y materializarla mediante acuerdo unánime, en cuyo caso no serán de aplicación las reglas recogidas en los apartados 2 a 6 del artículo 552-11 del Codi Civil de Catalunya, o bien encargar su realización a un tercero en calidad de árbitro.
Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, la autoridad judicial decidirá conforme a los citados criterios fijados en los apartados 2 a 6 del 552-11 que deberán ser ponderados, en unos casos discrecionalmente, y en otros obligatoriamente por el juez, a la vista de las pretensiones de las partes, de la naturaleza del objeto a dividir y de la participación que en él tengan los litigantes.
En el caso en que el bien no admita la división material, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 552-11 del Codi Civil de Catalunya. Así, se adjudicará la cosa al cotitular que tenga interés, si hubiera más de uno, al que ostente una participación mayor, en caso de igualdad de interés y de participación decidirá la suerte y, en último término, si ningún cotitular tuviese interés, se procederá a la venta del bien.
De este modo la regulación catalana moderniza la forma de materializar la división en los supuestos más frecuentes de indivisibilidad de los bienes, favoreciendo que el cese de la indivisión no altere su valor económico ni de uso.
Se busca conjugar y ponderar los intereses objetivos de ambas partes, facilitando la adquisición íntegra del bien por uno de los copartícipes evitando la venta a terceros, atendiendo para ello a su interés, que estima la ley superior en el caso de que se trate del partícipe mayoritario frente al mismo interés del minoritario, estableciendo que cuando interés y participación sean iguales decida la suerte, y solo cuando nada de ello pueda llevarse a cabo, se venda el bien a terceros y aún en este caso no necesariamente en pública subasta.
Atendiendo a lo hasta aquí expuesto, queda muy limitada la respuesta a cómo impedir la división de la cosa común, aunque más abajo responderé a esa pregunta.
La vía notarial para disolver el proindiviso
La Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015 trajo consigo la novedad de poder realizar los actos de conciliación ante Notario (artículos 81 a 83 de la Ley Orgánica del Notariado).
La gran ventaja de conciliar en una notaría es que el acuerdo celebrado en presencia notarial mediante una escritura de conciliación tiene el carácter de título ejecutivo según el artículo 83 de la Ley del Notariado (que expresamente declara aplicable el artículo 517.2.9 de la LEC), por lo que el valor de esa escritura es el mismo que el de una sentencia, resultando ideal en los supuestos en los que exista acuerdo entre las partes, atendiendo a la lentitud habitual de la vía judicial.
Desde la entrada en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona podrá solicitar al Notario la realización de una conciliación. El Notario citará a la otra parte a un acto de conciliación (al que puede presentarse o no, ya que no es obligatorio hacerlo) y recogerá en una escritura pública los acuerdos que se alcancen, presentando la misma fuerza ejecutiva, de modo que la parte que incumpla los acuerdos se verá forzada a hacerlo en un procedimiento judicial de ejecución en el que no se entrará en el fondo del asunto, sino que se limitará a obligar al incumplidor a cumplir lo acordado.
Esta vía sólo será práctica si hay acuerdo entre las partes, no quedando más remedio que acudir a la judicial en caso contrario.
Una ventaja de utilizar esta vía notarial aunque conozcamos la dificultad del acuerdo, será que si el futuro demandado es requerido para conciliar ante Notario y no comparece, o comparece pero no llega a un acuerdo de disolución del proindiviso, tiene muchas posibilidades de que se le impongan las costas de la demanda judicial como consecuencia de esa falta de conciliación.
Óscar Cano.
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