La venta judicial constituye el acto procesal de apremio más generalmente admitido para la conversión en dinero de los bienes del deudor y su entrega al ejecutante en pago de su crédito.
El apremio de los bienes del deudor se considera la última fase del proceso de ejecución, e integra una serie de actuaciones encaminadas a pagar al acreedor ejecutante con el valor de los bienes que, bien embargados, bien sujetos en garantía de un préstamo mediante un contrato de garantía real entre partes como sucede con la hipoteca, deben satisfacer la totalidad de una deuda dineraria contenida en un título ejecutivo que ha sido incumplido por el propio deudor, previamente o al inicio de un proceso de ejecución.
Se trata, pura y simplemente, de transformar en dinero los bienes del deudor en ausencia de éste en su patrimonio, que sea suficiente para atender el pago de la cantidad que le reclama el acreedor.
En esta fase o estado del proceso cobra especial protagonismo la realización de los bienes del deudor mediante su venta a través de los mecanismos procesales que autoriza el legislador.
Siendo la finalidad del embargo y apremio, y en definitiva de la ejecución, la de reparar el incumplimiento por el ejecutado de lo ordenado por la resolución que se ejecuta, los actos que componen esta actividad procesal pueden adoptar en esta etapa de apremio tres grandes formas distintas que pueden consistir en:
a) La entrega al ejecutante de una cantidad determinada de dinero previamente afectado.
b) La conversión en dinero de los elementos patrimoniales afectados y la posterior entrega al ejecutante de una cantidad determinada del mismo, siendo la venta en pública subasta el medio de conversión ordinario.
c) La administración por el ejecutante de los elementos patrimoniales afectados hasta la obtención de la suma dineraria necesaria para subsanar el incumplimiento del ejecutado.
De modo que, para la conversión de los bienes en dinero se acude a su venta en las modalidades de venta en pública subasta o venta directa al ejecutante tras el fracaso de la subasta. El apremio es la última fase del proceso de ejecución dineraria que consiste en la realización forzosa de los bienes embargados y el pago al ejecutante con el dinero que se obtenga, de suerte que, la consecución de la tutela judicial ejecutiva exige entregar al ejecutante una concreta suma pecuniaria extraída del patrimonio del ejecutado.
Sea cual fuere la actividad de apremio solicitada al órgano judicial, todas ellas coinciden en el hecho de que previamente el acreedor ha asegurado el cumplimiento de la prestación económica a través del embargo, punto de partida de la ejecución dineraria, que cuando se dirige sobre bienes inmuebles del deudor puede dar lugar a la anotación preventiva de embargo (también sobre bienes muebles susceptibles de inscripción registral).
Sucede pues que, el bien que es objeto de la actividad de apremio se encuentra gravado con hipotecas, anotaciones preventivas de embargo u otras cargas de naturaleza real que garantizan créditos. Esas cargas ejercen influencia en las operaciones de deducción o liquidación, de una parte el embargo o afectación de bienes al proceso de ejecución y su medida asegurativa, la anotación preventiva, y de otra, la hipoteca como derecho real constituido voluntariamente por el deudor para garantía de su préstamo, los cuales son en suma, los derechos de realización de valores más comunes que recaen sobre los bienes inmuebles o muebles registrables del deudor (cargas o gravámenes sobre el bien) que conceden a su titular el aseguramiento de las responsabilidades pecuniarias del deudor y permiten la realización de los bienes sobre los cuales recaen para obtener dinero con su venta a través del convenio de realización, de la realización por persona o entidad especializada o mediante subasta.
Por ello, y en lógica consecuencia, los diferentes derechos de realización de valor acceden al Registro de la propiedad por orden cronológico de presentación; la anotación preventiva de embargo trabada sobre el bien como consecuencia del ejercicio de la acción ejecutiva, y la hipoteca por la fecha de su constitución registral, de modo que la confluencia de varias cargas o gravámenes sobre un mismo bien, nos permitirá distinguir entre cargas preferentes o anteriores a la que ostenta el acreedor que ejecuta su derecho y cargas posteriores, debiendo el legislador optar por un sistema u otro para su tratamiento que permita obtener un mejor resultado económico.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) regula, bajo la denominación de «procedimiento de apremio» en el capítulo IV dedicado a la ejecución dineraria en la ejecución forzosa del Libro III, los actos procesales consistentes en la realización de los bienes embargados al deudor cuando del título ejecutivo resulte el deber de entregar al acreedor una cantidad de dinero líquida. Así, la LEC permite la entrega directa al ejecutante de dinero y saldos en cuentas bancarias y, por lo general, de aquellos bienes de fácil realización como divisas convertibles y otros activos cuyo valor nominal coincida con su valor de mercado, o si no coincide, que el ejecutante acepte su entrega por su valor nominal, o caso contrario, solicite su conversión a dinero según las reglas que rigen sus mercados y disposiciones estatutarias, o ante Notario en ausencia de ellas (artículos 634-635 LEC). Para la realización de otros bienes, como muebles e inmuebles, cuya realización o conversión en dinero se convierte en un proceso algo más complejo, el artículo 636 de la LEC prevé la realización por convenio entre las partes, la enajenación o venta por persona especializada y la venta mediante subasta pública, siendo estos dos últimos, los más comúnmente admitidos para la venta judicial de inmuebles.
Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.
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