Artículo publicado en julio de 2023.
Como te he venido contando en los últimos posts, desde noviembre de 2021 existen dos métodos de cálculo de plusvalía municipal como son:
a) el método real, diseñado para calcular la base imponible del impuesto restando al valor de transmisión —precio de venta— el valor de adquisición —precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones—, debiéndose multiplicar el resultado obtenido por el porcentaje del valor catastral del terreno.
Con este método se tendrá en cuenta la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido una vivienda o propiedad y ese importe se gravará como base imponible; y
b) el método objetivo, que se obtiene multiplicando el valor catastral del terreno al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y que depende del tiempo que se ha mantenido una vivienda en propiedad.
Este último método de cálculo guarda relación con la plusvalía objetiva, de forma que para calcularlo se consideran los años que han transcurrido desde la adquisición de la propiedad hasta la transmisión, y en función de ese número de años se deberá consultar una tabla de valores que serán actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda (tabla de coeficientes multiplicadores).
Ejemplos de cálculo de plusvalía municipal.
La legislación actual ofrece la posibilidad al pagador de poder elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable.
Hacienda ha aportado diferentes ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real y otras en las que sería más beneficioso acogerse al sistema objetivo.
1. Minusvalía.
Inmueble comprado en 2006 por 400.000 euros y vendido en 2023 por 390.000 euros, siendo el valor catastral de la propiedad en la fecha de venta de 35.000 euros.
Al existir una minusvalía, y de acuerdo con la reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), nos encontraríamos ante un supuesto de no sujeción al IIVTNU. No deberíamos pagar el impuesto.
Debe tenerse en cuenta que con la legislación anterior el cálculo de la base imponible hubiese salido de multiplicar el valor catastral por el porcentaje por el número de años (35.000 x 3,2% x 17), saliendo a pagar en este caso 19.040 euros.
2. Plusvalía real superior a la objetiva.
Inmueble comprado en 2016 por 410.000 euros y vendido en 2023 por 450.000 euros, siendo el valor catastral total de la propiedad de 100.000 euros (60% suelo y 40% construcción).
En este supuesto escogeríamos el sistema objetivo al resultar menor el importe a pagar por el contribuyente:
· 60.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,17 = 10.200 euros como base imponible, resultando tras aplicar el tipo de gravamen máximo legal del 30% una cuota de 3.060 euros.
· Con el método real (Base Imponible = % valor suelo sobre el valor total x plusvalía), la base imponible ya se hubiese disparado a 24.000 euros (60% de 40.000).
3. Plusvalía real inferior a la objetiva.
Propiedad comprada en 2014 por 350.000 euros y vendida en 2023 por 360.000 euros, siendo de 100.000 euros el valor catastral del terreno (20% suelo y 80% construcción).
En este caso el método de la plusvalía real será más beneficioso para el contribuyente, al resultar un importe a abonar de 600 euros, tras aplicar a una base imponible de 2.000 euros (20% de los 10.000 euros de diferencia) el tipo máximo legal del 30%.
Con el sistema objetivo el importe a abonar por el contribuyente hubiese sido de 2.400 euros, al partir de una base imponible de 20.000 euros derivada del porcentaje del valor del suelo sobre el valor catastral total (20% de 100.000), multiplicado por el coeficiente determinado por el ayuntamiento (20.000 euros x 0,12 = 2.400 euros).
En síntesis.
Actualmente el contribuyente puede escoger entre los dos métodos de cálculo señalados según el que más le convenga, siendo por ello que merece la pena calcular la plusvalía municipal con el método objetivo —basado en el cálculo según el valor catastral— o el método real —basado en la plusvalía auténtica—, con la finalidad de elegir el que menos importe exija y sea más ventajoso.
Existe la opción de abonar el IIVTNU de forma fraccionada.
Aunque el número de cuotas y plazos de pago depende de cada ayuntamiento, lo habitual es que se presente un escrito donde se aleguen las causas impeditivas de realizar el pago total en el periodo estimado.
Estarán también sujetos al pago del impuesto quienes transmitan una vivienda en un plazo inferior a un año desde su adquisición, prorrateándose el coeficiente aplicable a la parte del año en que se haya sido propietario.
Fuente del post: MR INMOBILIARIA.
Imagen: Bing
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