La finca registral se configura como la representación jurídica de la realidad física de un bien inmueble.
La llevanza del Registro gira alrededor de la finca, por lo que ésta se define también como lo que es susceptible de abrir folio o registro particular, propio e independiente en los libros de inscripciones, tenga cuerpo o no lo tenga.
La finca ingresa en el Registro mediante la llamada inmatriculación, que conlleva la apertura de folio registral destinado a dicha finca, recibiendo un número propio.
En el asiento de primera inscripción se describe la finca y se inscribe el derecho de su titular (artículos 8, 13 y 243 de la Ley Hipotecaria).
Asiento registral.
El asiento registral es la constatación derivada de un título, acto, hecho o circunstancia e inscrita en un registro para que surta los efectos de la publicidad.
Es la anotación en la finca registral de cada hecho o circunstancia para que surtan los efectos de la publicidad.
Existen los siguientes tipos de asiento:
· Asiento de presentación. Es aquél que, extendido en el Libro Diario, tiene por objeto hacer constar el momento de ingreso de cada título en el registro.
Tiene una vigencia de 60 días (prorrogable hasta 180 días) y, una vez se ha extendido, durante su periodo de vigencia, no puede colarse ningún otro título, aunque tenga una fecha anterior.
La fecha del asiento de presentación será considerada a todos los efectos como la fecha de inscripción, una vez haya ascendido a ese grado.
· Asiento de Inscripción registral. Es la constatación extractada en los libros del Registro del contenido de un título en el que consta el nacimiento, la venta o la modificación de un derecho real.
Es el tipo de asiento más importante al publicar situaciones jurídico – reales estables y claras.
· La anotación preventiva. Se refiere a situaciones provisionales o dudosas.
Se limita a publicar una situación cautelar que en el futuro podrá o no acabar convirtiéndose en una inscripción definitiva o quizá acabe cancelándose o, simplemente, caducando.
Indica a los terceros que si, por ejemplo, adquieren una vivienda determinada su adquisición podrá ser revocada en el futuro. Al contrario que las inscripciones registrales, que otorgan una protección registral temporalmente ilimitada (para siempre), las anotaciones preventivas tienen un carácter transitorio, dado que, por regla general, caducan a los cuatro años, pudiendo prorrogarse por otros cuatro años tantas veces como sean necesarias siempre que la anotación no haya caducado antes (artículo 86 de la Ley Hipotecaria).
Existen las anotaciones preventivas de embargo, de demanda, de prohibición de disponer, de cancelación, a favor de legatarios, etc…
· La nota marginal. Se refieren a hechos, derechos, circunstancias, advertencias y referencias con trascendencia para los derechos inscritos.
Se consignan en los libros del registro en la zona del margen junto a las inscripciones o anotaciones a las que hacen referencia y con las que tienen una relación de dependencia.
Como ejemplos de notas marginales tenemos el cambio de domicilio del acreedor o del deudor, el cumplimiento de una condición suspensiva, una afección fiscal, la subrogación de una hipoteca o, la más importante para el negocio de las subastas judiciales, la anotación de haberse llevado a cabo la expedición de la certificación de cargas.
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