Bajo la premisa legal de que los bienes se realicen siempre de la manera que resulte más ventajosa para ambas partes, acreedor ejecutante y deudor ejecutado, con la finalidad de obtener el mayor producto o rendimiento económico a costa de la menor onerosidad posible para el ejecutado, pueden alcanzar un convenio de realización que permita el pacto sobre cualquier modalidad de venta del bien, incluso presentando tercero interesado en su adquisición que se ofrezca, con las debidas garantías de afianzamiento, a comprarlo por un precio que previsiblemente, según dice el artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sea superior al que pueda lograrse mediante la subasta judicial.
Nos encontramos pues, ante una modalidad de venta judicial del bien que permite, tanto la venta directa a terceros, como la venta directa al ejecutante, siempre y cuando se den las siguientes condiciones mínimas:
· Petición de ejecutante, ejecutado o del que tenga interés directo en la ejecución (por ejemplo un fiador de la obligación, el tercer poseedor del bien hipotecado o un arrendatario).
· Conformidad del ejecutante si la iniciativa parte del ejecutado.
· Aunque la venta del bien sea el medio de realización por excelencia, también pueden pactar ambas partes cualesquiera otros actos dispositivos o de administración para pago según la naturaleza de los bienes y circunstancias que concurran en el concreto apremio y que satisfagan el crédito del ejecutante (por ejemplo una dación en pago, un arrendamiento del bien para pago al ejecutante con las rentas o una administración judicial si el bien fuere productivo o pudiere generar rendimientos).
· Precio de la venta a priori, superior al que pueda obtenerse en subasta.
Para cumplir este requisito podemos utilizar los parámetros mínimos de la venta por subasta, como el remate o adjudicación de la vivienda habitual por el 70% de su valor para subasta o, en caso contrario, el 50% o la cantidad debida al acreedor por todos los conceptos de la ejecución.
· Que el acuerdo en la realización del bien no cause perjuicio a terceros, especialmente en la venta de inmuebles en cuya hoja registral consten anotados titulares de derechos anotados con posterioridad, siendo necesario en este caso su conformidad.
· Plazo pactado para cumplimiento del acuerdo.
· Que el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución no encuentre motivos razonables para denegarla si de la venta propuesta por las partes resulta una realización más eficaz.
· Su cumplimiento comporta la realización del bien en la forma estipulada con el consiguiente sobreseimiento de la ejecución, mientras que su incumplimiento abre paso a la venta por subasta como forma de realización por defecto.
· Como corresponde a cualquier modalidad de venta judicial, debe respetarse el principio de subrogación en las cargas anteriores y cancelación de las posteriores, lo que conllevará las consiguientes operaciones de liquidación, tanto de las anteriores en la determinación del precio de la venta, como de las posteriores a las que se destina el remanente que pudiera haber una vez satisfecho el acreedor ejecutante (artículo 642 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.
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