La venta por persona o entidad especializada es el sistema de venta judicial en el que ambas partes en la ejecución convienen que, por las características que convergen en el bien, se autorice su venta por persona conocedora del mercado con la finalidad de obtener un mayor producto económico.
En realidad, es medio idóneo para la venta de inmuebles en un mercado como el inmobiliario, en el que los agentes mediadores conocen perfectamente las características de los bienes y la valoración que por sus circunstancias pueden alcanzar en determinado mercado, su precios máximo y mínimo, y las personas que, a modo de clientela, pueden mostrar su interés en perfeccionar la compra, debiendo todo ello conducir a una mayor facilidad en la enajenación y a la posibilidad de obtener un mejor precio por la venta, redundando en beneficio, no solo del acreedor sino también del deudor que obtiene por la venta del bien apremiado un precio previsiblemente superior al que se daría en subasta.
La ley sitúa este sistema en un plano de nivel superior a la subasta, que se convierte así en el medio de venta por defecto si no lo solicitan las partes (artículos 636.2 – 641.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de manera que en cualquier momento de la fase de apremio e iniciados los trámites para la convocatoria de la misma pueden, ejecutante y ejecutado, reconducir la realización del bien por este medio.
El artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil configura esta modalidad de venta judicial bajo unos requisitos mínimos:
· Se inicia a petición de ejecutante, o de ejecutado con la conformidad del ejecutante.
· Que las características o naturaleza del bien así lo aconsejen, con lo cual debemos de excluir la venta por este sistema de aquellos bienes de fácil enajenación.
· Encomienda de la función a persona especializada y conocedora en el mercado en que se compran y venden esos bienes (por ejemplo agentes de la propiedad inmobiliaria, galerías de arte, etc…) a la que se le exigirá una caución para responder de su cumplimiento.
· Las condiciones de la venta las pactan las partes en comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución.
· Si se trata de inmuebles ha de citarse a la comparecencia a los que puedan estar interesados (por ejemplo un arrendatario o los titulares de derechos anotados sobre el bien).
· La determinación de un precio mínimo de venta del 70% del valor del bien para subasta obtenido por remisión al artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, con el descuento de las cargas anteriores que gravan el bien y que el comprador, por exigencia del principio de subrogación, debe computar como parte del precio.
· Fijación de un plazo de seis meses para la realización del encargo, prorrogable por otros seis con acreditación de las circunstancias.
· Consumada la venta, la persona o entidad correspondiente ingresa en la cuenta judicial el precio obtenido descontando los gastos y honorarios por su intervención.
El precio final de la venta se compone del precio pagado más las cargas preferentes que debe atender y que han sido previamente descontadas de la tasación del bien, así como la repercusión de honorarios que genera la intervención de la persona encargada, que en la mayoría de los casos inciden negativamente en el precio que recibe el acreedor ejecutante e, incluso, en los acreedores posteriores que sufren el efecto de la cancelación y que por tal motivo adquieren el derecho al posible remanente.
Veremos pues que, el artículo 642 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acepta expresamente eI principio de subsistencia y cancelación de cargas para esta modalidad de venta.
Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.
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