La venta por subasta es el medio de apremio ordinario de conversión a dinero de bienes para su pago al acreedor. La subasta pública con admisión de terceros licitadores se convierte en el medio de venta del bien por defecto cuando ejecutante y ejecutado no alcanzan un acuerdo de realización establecido en convenio o no deciden que sea realizado por persona o entidad especializada conocedora del mercado.
Ha sido desde siempre, el medio de realización o apremio de inmuebles por excelecencia, y hoy en día y gracias a las nuevas tecnologías, se ha convertido en un medio de venta al alcance de todo el mundo que ha transformado el antiguo sistema de licitación focalizado en cada una de las oficinas judiciales territoriales con un limitadísimo alcance y difusión, en un sistema de anuncio y licitación electrónica de alcance nacional que gestiona la entidad pública Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado.
La venta por subasta requiere de unos actos procesales preparatorios o previos que finalizan con la cuantificación del valor del bien para subasta o determinación del precio que se ofrecerá a los licitadores, y que consisten en anunciar el bien individualmente o mediante unidades económicas mediante la formación de lotes y de su avalúo o tasación, hasta la determinación final del precio para subasta cuando está gravado con determinadas cargas, operación procesal que se conoce como liquidación de cargas.
El avalúo del bien.
La valoración del bien por perito tasador es el primero de los actos previos que condicionará el devenir de la subasta y de otros medios de realización, pues para su venta es necesario conocer cuál es su valor, de modo que actúa como patrón sobre el que descontar las cargas a las que deberá subrogarse el comprador y, si de subasta se trata, condiciona los depósitos que deben consignar los postores para participar (actualmente 5% de su valor para subasta), y así como el precio por el que podrán adquirir el bien los postores como precio de remate y, para el caso de que no acudieran éstos, el valor de adjudicación en pago por el ejecutante de acuerdo con los parámetros que determina la ley.
El valor de tasación del bien determina el valor o precio por el que saldrá a subasta, el importe de los depósitos a consignar por los licitadores y el precio final del remate o adjudicación que será admitido. Es el punto de partida que condiciona el devenir de la subasta y que influye directamente en el crédito que pretende cobrar el acreedor.
La Ley de Enjuiciamiento Civil le dedica a la valoración de los bienes embargados los artículos 637 a 639 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), siendo sus requisitos mínimos:
· Que se trate de bienes muebles o inmuebles, o de aquellos que no sean de fácil realización o de los que su realización se rija por sus leyes de mercado o disposiciones estatutarias (artículos 634-635 de la LEC).
· Que no exista acuerdo de la partes en la valoración del bien.
· El perito tasador lo designa el Letrado responsable de la ejecución de entre los listados que facilitan los organismos o gremios oficiales pudiendo ser recusado por las partes si concurre en él alguna de las causas generales de recusación.
· Previa provisión de fondos para cobro de sus honorarios autorizada por el Letrado de la ejecución, emite su dictamen en el que determina el valor de mercado del bien inmueble sin efectuar descuento de carga alguna, decidiendo sobre su valor final el propio Letrado de la ejecución si hubiere alegaciones de las partes o de los acreedores posteriores comparecidos.
· La provisión de fondos, como corresponde a la regla general que rige las costas y gastos en la ejecución, la adelantará la parte ejecutante a cuenta de la liquidación final que será incluida en las costas de la ejecución a cargo del ejecutado (artículo 539.2 de la LEC).
Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.
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