La Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) permite la formación de lotes, como la creación de una unidad de venta a efectos de subasta cuando con ello se puede obtener previsiblemente un mejor precio gracias a que su interés económico atrae a un mayor número de interesados (artículo 643 de la LEC).
Es el caso de los bienes inmuebles que integran el concepto de vivienda habitual que se compone generalmente de vivienda y aparcamiento o bien trastero, o el caso de determinadas explotaciones agrícolas o industriales que integran en una unidad prestacional de servicios varias fincas inmuebles independientes registralmente, pero que cumplen una función común y que por este motivo, valoradas en su conjunto, pueden obtener un valor superior en venta (por ejemolo local comercial con almacén, explotación industrial localizada en varias fincas, etc…)
Determinadas viviendas, por su situación, tienen más fácil venta cuando se ofertan con aparcamiento, de modo que en estos casos, la valoración del bien se proyectará sobre esta unidad de venta o lote de bienes que previsiblemente alcanza un valor superior de mercado.
La formación de lotes tiene también incidencia directa en el acto de la subasta. Si un licitador interesado vivienda y su aparcamiento, remata la primera pero no así el segundo al haber sido superada su postura, de no haberse formado el correspondiente lote comprensivo de vivienda y aparcamiento, se verá compelido a la adquisición de la vivienda en las condiciones no deseadas, o renunciar al pago del resto del precio del remate con pérdida del depósito (artículos 652.1 y 653.1 de la LEC).
Peor aún será cuando la inadecuada formación de lotes, fracasada la subasta en ausencia de postores (artículo 671 de la LEC), ofrezca al ejecutante la posibilidad de adjudicarse el bien que sea vivienda habitual por el 70% de su valor, quedando la plaza de aparcamiento al 50% de su valor si no se formó el adecuado lote, con lo cual el detrimento para el ejecutado es mayor ya que obtiene menos rendimiento por la realización de los bienes que componen su domicilio.
A efectos fiscales, el artículo 91.1.7º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el Valor Añadido, asimila a la vivienda las plazas de garaje hasta un máximo de dos unidades y anexos en ella situados que se transmitan conjuntamente (como lo puede ser un trastero).
Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.
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